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        詳談房地產基礎知識

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        詳談房地產基礎知識

        發布日期:2017-12-12 作者: 點擊:

        詳談房地產基礎知識

        房地產基礎知識

        一、與土地有關的概念:

        1、 三通一平:通常指施工現場達到路通、水通、電通、和場地平整。

        2、 七通一平:七通:路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、燃氣通、熱力通,一平:施工現場的土地平整。

        3、 國有土地使用權證:指土地經使用者申請,由城市各級人民政府頒發的國有土地使用權的法律憑證。(該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和四至范圍)。

        二、與住宅有關的概念

        1、花園式住宅:西式洋房或小洋樓,也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓,建筑密度極低,內部居住功能完備,裝修豪華,并富有變化,住宅水電暖供給一應俱全。戶外道路通訊購物綠化也有較高的標準,購買者一般為高收入人群。

        2、經濟適用房:是指具有社會保障性質的商品住宅,是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房,具有經濟性和適用性。

        3、多層住宅:四至六層樓房住宅稱為多層住宅。

        4、小高層:7-12層的住宅。

        5、高層:12層以上的樓房。

        6、躍層:它是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。是一套住宅占有上下兩個樓層,上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯系上下層,一般首層有客廳、廚房、餐廳、衛生間、最多有一間臥室,二層主要有臥室、書房、衛生間及大露臺。其優點是:每戶都有二層或二層合一的采光面,即使朝向不好,也可通過增加采光面來彌補,通風好戶內居住面積和輔助面積較大,布局功能明確,相互干擾小。

        7、錯層:戶內高度不一致,錯開之處有樓梯連接,沒有完全分為兩個樓層,適合大面積住宅。

        8、復式:在建造上仍每戶占有上下兩層,實際是在層高較高的一層樓中增建了一個1.2米的夾層,兩層合計層高大大低于躍層住宅。其層高一般為3.3米,躍層一般為5.6米。做復式的目的主要是提高住宅使用率,上層供休息和儲藏用。

        9、會所:以所在物業業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。

        三、與規劃有關的概念:

        1、進深:一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可有效節約用地,為了保證良好的采光和通風條件以短進深為佳。

        2、開間:住宅的寬度,指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際長度。一般在3-3.9之間。

        3、層高:房屋一層的高度,對樓房建筑來講,指下層地板面至上層樓板面的垂直距離。層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。

        4、戶型:根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。

        5、戶型比:各種戶型在總戶數中所占的比例。公式:戶型比=某種戶型套數/(一棟、住宅群)住宅總套數*%

        6、建筑系數:建筑占地系數的簡稱,指一定建筑用地范圍內所有建筑物占地面積與用地總面積之比,以百分率計。

        四、與產權有關的概念:

        1、房屋產權:泛指所有者對財產的占有使用收益處分,并排除他人干涉的權能,是物權的一種。房屋產權指房產所有者按國家法律規定所享有的權利。

        2、共有產權:指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體,即共有人。在實踐中有按份共有和公共共有之分。

        五、與面積有關的概念:

        1、建筑面積:建筑物各層面積總合,含概使用公共結構等面積。

        2、商品房銷售面積:套內面積+分攤公用面積

        3、套內面積:套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積

        4、公攤面積包括:設備間、電梯間、公共走廊、消防通道、變電室、垃圾道、公共門廳、樓梯間等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積。

        5、使用面積:≧地毯面積,各外墻軸心線到另一外墻軸心線的面積總和。

        6、使用面積系數:套內使用面積總和/總建筑面積。以百分率表示。

        7、輔助面積(公共面積):各層平面的樓梯過道及各公攤面積總和。

        8、結構面積:建筑物各層中的內外墻、垃圾道、煙道、通風道(均為投影面積)等所占面積的總和。

        9、套內墻體面積:屋內所有墻體及外墻一半的面積總和。

        10、公共建筑面積:整棟樓建面減去套內建面及不應分攤的建面(車位、地下室、人防不算分攤)11、使用率:使用面積/建筑面積,用百分率表示。板樓:80%、塔樓:75%、寫字樓:70%、商場:65%,使用率與人流量密切,相對人流量大的地方,使用率低。

        12、容積率:(總建面/總占地面積)*100%

        13、建筑覆蓋率:又稱建筑密度,是指建筑物基地占地面積與規劃用地之比。

        14、綠化率:指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地的用地面積之比(道路兩旁各延伸1米的距離不算為綠化率)

        15、綠地率:指規劃建設用地范圍內的綠茵面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

        六、與貸款有關的概念:

        1、按揭:按揭人將房產產權轉讓給按揭受益人(通常為提供貸款銀行)作為還款保證,按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人。(簡單的說:按揭過程中,房子不是你的,直到按揭過程結束,房子才歸你。)

        2、公積金貸款:也叫個人住房擔保委托貸款,是由住房資金管理部門用房改資金委托銀行向公積金的交存人和匯交單位的離退休職工發放的政策性貸款。

        七:其它

        1、 五證、兩書:

        五證:a、建設工程開工證b、國有土地使用權證c、建設規劃用地許可證d、建設工程規劃許可證e、商品房銷售(預售)許可證

        兩書:a、住宅質量保證書b、住宅使用說明書

        2、契稅:指房屋所有權發生轉移時,就當事人所訂契約,按房價的一定比例向新的房屋產權人征收的一次性稅收。(它是針對房地產產權變動的一個專門稅種,也是購房過程中購房者所承付稅額最大的一次稅費。)注:產權證合同期限一般為一年,(一年一補辦)預售房就是期房。

        房地產開發知識

        一、 關于房地產綜合開發:

        1、 房地產綜合開發的概念:是指開發工作的全過程。指開發過程中從項目籌劃——規劃設計——項目審批——招標投標——工程施工——竣工驗收——交付使用(共七個步驟)。

        a、 在城市基礎設施(七通一平)開發,要求供應量和需求量相適應。

        b、 建筑物功能方面,要求居住用房、服務用房(物業)、文教衛生、服務娛樂等用房。以及庭院綠化、道路交通,實施配套建筑。

        c、 建設程序上:嚴格按照客觀規律辦事,嚴格按照立項論證,規劃設計,征地拆遷,招標投標,基礎設施,道路交通,主體建筑,配套房屋,庭院綠化,竣工驗收,使用管理……的程序進行。

        2、 房地產綜合開發的方式:

        A、 單項開發:一般項目規模比較小,功能單一,配套設施簡單(如:寫字樓)

        B、 小區開發:一個完整小區的綜合開發,要求在區域開發范圍內功能完善,配套項目齊全,基礎設施完善。

        C、 成片開發:一般指范圍廣泛,投資巨大,項目眾多,建設周期長的綜合性開發。

        注:a、一個現代化的小區的開發還要照顧到建成后的社區建設。

        b、一個方便舒適的文明小區要在:文化、福利、娛樂、教育、衛生等方面配套。

        小區開發分單一性小區開發和綜合性小區開發兩種:

        a、單一性小區:純居住小區,一般以滿足居住需要為中心,進行住宅和相應的市政、文教、福利、衛生、等方面配套。單項開發包括:房屋及配套設施的建設。

        b、綜合性小區:有經濟貿易區,科技開發區等。以經濟技術開發項目為主,兼顧居住、文化、福利設施。

         

        建筑常識

        一、規劃

        1、居住用地包括:

        a、住宅用地:包括住宅建筑的基底占地,及其四周合理間距內的用地(含宅旁綠地、宅間小路、家務院等)

        b、公建用地:是與居住人口規模相對應配建的各類設施的用地,包括建筑基底占地及其所屬的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。

        c、道路用地: 指宅間小路和公建專用道路以外的各級行車道路廣場停車場回車場等。

        d、公共綠地:指滿足規定的日照要求,適應安排游憩活動場地居民共享的綠地,包括居住區公園、居住小區的小游園、組團綠地以及其它具有一定規模的塊狀、帶狀公共綠地。

        2、日照間距:

        a、住宅的日照間距分正面間距和側面間距兩大類,泛指的日照間距為正面間距。

        b、在居住區規劃中,應使住宅布局合理,為保證每戶都能獲得規定的日照時間和日照質量,要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離,即為日照間距。

        c、住宅朝向:住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風和日照。

        二、建筑

        1、住宅形式(結構):

        a、磚混結構

        b、磚木結構

        c、鋼筋混凝土結構(抗震性能好,整體性強,抗腐蝕耐火能力強,經久耐用。)

        d、鋼結構

        2、住宅樓體類型:

        a、梯間式(既現在一般板樓或變形板樓)

        b、外廊式

        c、內廊式

        d、集中式(現在一般指塔樓)

        3、住宅的開間進深和層高凈高:

        a、住宅的開間:指房間采光面的寬度。

        b、住宅的進深:住宅垂直于采光面的長度。

        c、住宅的層高:下層地板面或樓板上表面之間的距離,也就是一層房屋的高度。

        d、住宅的凈高:下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面的距離。凈高=層高-樓板厚度

        三、合理的戶型布局:

        1、整體布局:遵循動靜分區、潔污分區的設計原則。

        a、動靜分區:以公共區域(廳、廚房、公共衛生間)與私密區(臥室)相對隔開為要點,減少相互干擾,保持居室的私密性。

        b、潔污分區:將廚房、公共衛生間、儲藏間等集中布置,與客廳臥室分開,使家居生活方便整潔。

        c、廚房、儲藏間等服務區域應位于離入口較近的位置,以避免買菜做飯等日常操作對主人生活的影響。

        2、公共區域

        a、進門即玄關或廳,不留走道等浪費面積

        b、兩廳方正實用,無凸顯的柱體,缺角或變形

        c、依照使用習慣建議采用大客廳小餐廳的布局

        d、客廳墻面不宜開門太多,保持客廳的整體性

        e、廚房需靠近餐廳,要有足夠的柔光,通風,明衛:冷熱氣流對撞排出氣體

        f、各居室門洞應避免與入戶大門相對保證私密性

        3、私密區域:

        a、與公共活動空間隔離,使臥室具有較強私密性,尤其是主臥室應位于走廊的盡端。

        b、各房門宜錯開布置,避免臥室門朝向戶門(大門)

        4、窗戶設計:各戶窗與窗之間要考慮角度,避免對望,影響房間的私密性。

        5、陽臺設計

        a、客廳、臥室采取低沿高窗的觀景窗形式,提高居室采光度的同時增加其使用率。

        b、陽臺設計別致的造型,增加樓體的立面效果。

        c、應設置封閉的生活陽臺,并考慮洗衣機位,便于家居生活。

        6、朝向:客廳、臥室應采取最好的朝向

        7、附屬空間

        a、部分居室內應考慮設計儲物間,主臥室內考慮步入式更衣室的布置。

        b、居室設計應考慮家電擺放位置,(如:冰箱、洗衣機、空調等)

        d、衛生進行管井布置,從而達到衛生間墻面整潔的效果

        四、別墅

        1、獨立式:即獨棟式別墅,是真正意義上的別墅

        2、并列式:即雙拼別墅

        3、聯立式:即聯排別墅

        注:townhouse包括雙拼、聯排、疊拼等別墅。

        疊拼:為一棟別墅在豎向上不是傳統的一戶而是兩戶,下層住戶有花園上層別墅擁有露臺。

        住宅社區規劃設計

        一、居住區合理規劃設計要求:(整個小區)

        1、舒適:要有完善的住宅,公共服務設施、道路、公共綠地。服務設施項目齊全,設備先進,并且有宜人的居住環境。

        2、便利:用地布局合理,公共建筑同住宅有方便的聯系,各項公共服務設施的規模和布點恰當,便利居民使用。其道路系統和道路斷面形式合理,步行、車行互不干擾,有足夠的停車場地。

        3、衛生:小區有完善的給排水系統,燃氣與集中供暖系統

        a、居住區內空氣新鮮潔凈,無有害氣體與煙塵污染,日照充足通風良好,無噪音,公共綠地面積較大。

        4、安全:對防止火災、地震、交通安全有周密考慮,創造安全的基住環境。

        5、美觀:居住區應具有賞心悅目、富有特色的景觀,建筑空間富有變化,建筑物同綠地交織、色調和諧統一。

        二、居住活動關系圖

        居?。?、教育2、購物3、餐飲4、社會服務5、社區管理6、就近工作7、停車8、出行方式9、休息健身10、文化娛樂11、老人護理12、兒童教育

        三、住宅與住宅組群

        1、家庭生活與住宅平面的功能組成(即每戶住宅的平面功能組成):戶中客廳臥室、生活陽臺應取得好朝向(在我國應取正南、東南和西南)工作室和餐室應取次好朝向,廚房、廁所、浴室、和儲藏間可取不好朝向。

        2、住宅類型基本分為單元式和低層花園式住宅兩大類。

        四、家居生活功能示意圖

        1、入寢---更衣----衣柜桌椅----更衣室

        睡眠----床鋪臥具----臥室(a、夫妻臥室(主臥)b、兒童臥室兒童房c、老人臥室老人房d、客人室客人房e、保姆室保姆間)

        2、 個人衛生----便溺----便器----廁所---------------廁浴

        沐浴----浴盆沐浴器----浴室------廁浴

        梳洗----洗臉盆臺--------梳洗室

        美容----梳妝臺-----------梳妝室

        3、 個人活動-----讀書----書桌、書柜、電腦----------書房

        文娛-----音像設備----音像室

        游戲-----兒童成人玩具----兒童室

        工作------工作臺及設備-------工作室

        4、 家庭活動-------家庭起居------桌椅沙發-------起居室(客廳)

        待客------------桌椅、櫥柜-----客廳

        5、 飲食---------進餐-----餐桌椅、設備--------餐室(餐廳)

        烹飪------沖洗烹飪臺爐灶------廚房

        6、 洗滌---------洗衣------洗衣機、烘干機---洗衣室

        曬衣-----曬衣設備-----陽臺

        燙衣-----燙衣設備

        7、 清理-----------清掃---------------吸塵器---------儲藏室

        整理雜物--------框架------------儲藏室

        8、 交通梯---------通行-------公共通道、樓梯

         出入--------室內通道、住宅大門 

        五、住宅群體組合的基本要求

        1、功能:保證日照------國家規定的日照時間和質量。

        保證通風------保證住宅內部與良好通風。

        保證安靜------指對外部噪音的防治,避免組群內部有人流和車流穿越,使室內外環境符合國家規定的噪聲允許標準。

        保證舒適------室外環境設施(包括綠地)的數量和質量。

        保證便利------出行便捷、公共服務設施的配套程度及其服務時間和方式的合理性。此外,便于門牌編號和垃圾收集。

        保證安全------指防盜、防火、防地震、防交通事故。

        保證交往------增加生活氣氛,使居民產生鄰里歸屬感,泛指鄰里之間的交往。

        六、日照標準:

        住宅室內的日照標準,一般是由日照時間和日照質量來衡量的。(日照時間一般以冬至日或大寒日的有效日照時數為標準。)

        冬至日:中小城市不小于1小時,其計算起點是底層窗臺。

        大寒日:大城市不小于2小時,中小城市不小于3個小時。


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